香缇时光五期怎么样？2026永川兴龙湖42栋3302户高层洋房真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

香缇时光体量最大的收官组团，也是本系列样本量最充足的一期。香缇时光五期位于人民大道 1088 号，42 栋 3302 户，2016 年建成，容积率 2.50、绿化率 35%，大型社区，重庆鑫永物业提供服务。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案（含全盘参数自洽核验示范）、2023 年 1 月至 2026 年 8 月 177 笔二手房真实成交样本（高层与洋房分业态统计）、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。

一、楼盘官方静态权威参数（含参数自洽核验）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。

ⓘ 参数自洽核验（本系列首个三项完全自洽的组团）：容积率 2.50 × 占地面积 127481 ㎡ ＝ 318702.5 ㎡，与登记建筑面积 318702 ㎡ 几乎完全吻合——三项核心参数互相印证，可直接采信，这与四期"占地面积 46 ㎡"的登记异常形成鲜明对比，也说明本站"以备案数据修错网传数据"的方法在逐期核验中是有效的。

ⓘ 数据留白说明：高层与洋房各自的楼栋数量房源库未提供分项，鸟瞰图中的组团划分仅为按登记总数（42 栋）的示意呈现，非官方分项数据；平台成交台账（高层 94 笔 / 洋房 83 笔）是本站可溯源的业态结构证据。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析（分业态统计）

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 8 月香缇时光五期分期专项真实成交台账，共 186 条记录——二手房过户 177 笔、租单 8 笔，台账更新至 2026 年 8 月 27 日。台账内另含 1 条 2023-05-14「一手房·商业」记录，面积、成交价、单价字段均为空，无法统计，本文不纳入任何口径，仅如实说明。租单单列，不混入买卖统计。

ⓘ 为什么本文以"分业态"为主线：五期是香缇时光体量最大的组团，177 笔过户中高层 94 笔、洋房 83 笔。两类产品面积段高度重叠（70-130 ㎡ 均有成交），但价格带清晰分档（高层 4373-7602 元/㎡、洋房 6137-12145 元/㎡，8000 元/㎡ 以上 37 笔全部为洋房）。混合平均会掩盖真实结构，故全文以分业态统计为主，全盘混合均价仅作参考。

🔁 与本站既有文章的口径区分：《2024 年香缇时光小区成交报告》为整盘年度口径，本文为五期分期专项 + 2023-2026 跨年度口径，样本结构不同，不可与整盘报告的混合均价直接横向比较；两套数据均出自同一平台真实台账，可交叉核对单笔记录。

2.1 成交总览

ⓘ 洋房溢价说明：剔除 7 笔破万个案后，洋房算术均价约 7594 元/㎡，较高层（6189 元/㎡）溢价约 23%。溢价来源（电梯配比、得房率、户型通透度等）属产品定位差异，本文不做归因推测。

⚠️ 破万个案单列（7 笔，全部为洋房）：10335-12145 元/㎡ 共 7 笔，其中 4 笔为 71-72 ㎡ 小面积洋房（2023-09-03、2024-04-23、2026-03-31、2023-04-06），3 笔为 106-118 ㎡ 大面积洋房——小面积洋房的单价弹性显著（"总价门槛低、单价走高"），本文洋房统计均已标注"剔除/未剔除"两种口径，不代表该小区洋房的普遍成交水平。

2.2 177 笔真实成交明细（按时间排序，全量归档）

注：⚠️ 标记为破万个案（见 2.1 说明）。五期台账的成交周期记录是本系列最完整的：7 笔"当日"成交（最快纪录，单价 4791-11400 元/㎡ 分布两端），以及 2026 年夏季一批完整记录——精装洋房 85 天（全款）、精装高层 16 天（按揭）、全新装修高层 94 天（按揭）、清水高层 113 天（按揭）、清水高层 2 年 3 个月（全款）。同为 90-100 ㎡ 高层，装修状况与付款方式对流通速度的影响肉眼可见，但单笔样本不可外推，如实归档。

2.3 分年度成交均价（分业态，数据归档）

ⓘ 样本局限说明：五期是本系列样本量最充足的一期（单格 7-32 笔），但仍受单套大额成交影响。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来。

ⓘ 近一年观察（2025 年 9 月至 2026 年 8 月）：共 30 笔过户（高层 19 笔、洋房 11 笔），加权均价约 6813 元/㎡（区间 4555-10941）——五期近一年样本量大且业态结构相对均衡，是本系列中流动性数据最具参考价值的一期，但单价上限仍由个别洋房个案拉高。

2.4 面积段与价格结构

ⓘ 样本局限说明：177 笔样本是本系列单期最大样本。8000 元/㎡ 以上 37 笔全部为洋房、7000-8000 元/㎡ 段双业态混布——同面积段（如 90-100 ㎡）高层与洋房单价差可达 30% 以上，比价时务必先确认业态。本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。

2.5 租赁市场单列统计

ⓘ 租单 8 笔为本系列最多，仍受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：兴龙湖小学（直接划片）

补充规则原文（"有户无房、有房无户"适用）：

灵龙路 899 号（香缇时光三期），红河中路 688 号（香缇时光四期），人民大道 888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读兴龙湖小学或实验小学。

ⓘ 2026 年小学招生范围中以"1088 号（香缇时光五期）"明确单独列示于兴龙湖小学招生范围，属直接划片。本站已核实小区门牌号为人民大道 1088 号，与官方文件一致。

3.2 初中：兴龙湖中学（划片范围覆盖人民大道 1088 号）

ⓘ 兴龙湖中学招生范围以路段口径列示，「人民大道双号 668 号及以后路段」覆盖本小区门牌 1088 号（双号），属直接对应。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具与本站既有公开资料整理，可能与前期文章因测量取点不同存在小差异），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。配图为香缇时光项目级官方沙盘效果图（项目方素材，经核对与前三期专题所用为同一张项目效果图，非五期单独渲染），仅展示建筑形态与组团布局，不代表实际交付效果与周边现状。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。

5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（二手房口径）

贷款金额 ＝ MIN（银行评估出价 5775 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 业态决定首付压力：高层成交单价 4373-7602 元/㎡，多数样本低于或接近评估均价 5775 元/㎡，按成交价认定时首付压力小（低至 5.4-5.9 万）；洋房成交单价 6137 元/㎡ 起、全部高于评估价，差额须全部转为首付——以 2026-07-09 洋房精装为例：成交 89.00 万，银行只按 59.36 万认定，约 29.6 万差额转首付，首付从"理想值 13.4 万"跳升至 38.55 万（约占房价 43%）。 2. 最后一行破万个案（12145 元/㎡）更进一步：131.68 万成交中银行只认 62.61 万，首付需 78.46 万。对普通买家，成交单价高出评估价越多的房源，越要提前准备大额首付或与卖方重新议价。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。

六、签约前 3 件必查事项

1. 先确认业态，再谈价格（本小区同段位双业态竞争最激烈）。五期 90-100 ㎡ 段 72 笔成交中高层与洋房同场竞价，单价差可达 30% 以上。签约前确认目标楼栋是高层还是洋房，并对照本文第二模块的对应价格带判断定价是否合理；71-72 ㎡ 小面积洋房有 4 笔破万记录，低总价房源的单价需单独评估。
2. 算清"评估价差额"再定首付预算（洋房房源尤为重要）。评估均价 5775 元/㎡ 低于全部洋房成交单价，差额须全额计入首付。请以目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），避免签约后首付不足违约。
3. 核实挂牌时长与付款条件。台账显示同面积段高层有 16 天即成交（精装按揭）、也有 2 年 3 个月才成交（清水全款）的案例，请经纪人提供目标房源的真实挂牌起始时间、调价记录与装修状况，并确认产权为住宅 50 年口径（以不动产权证载为准）。

七、香缇时光系列收官说明

本文为香缇时光五期专题（一期至五期）的收官篇，五期门牌号、学区划片、参数核验结论汇总如下：

📌 五期小学均为兴龙湖小学、初中均为兴龙湖中学（官方划片文件逐条列示）。香缇时光系列完结后，本站将按后续排期开启永川其他小区的深度解析专题，具体小区以届时发布为准。

八、标准化合规免责声明

【骏耀房产网合规数据声明】

1. 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；
2. 楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，高层与洋房的分栋数量房源库未提供分项，鸟瞰图组团划分仅为示意；参数自洽核验结论仅基于登记数据本身，不构成对登记信息准确性的担保；
3. 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录（二手房过户口径，1 条字段为空的一手·商业记录已单列说明、未纳入统计），高层与洋房分业态统计，仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；
4. 学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；
5. 银行按揭评估价、贷款成数、利率、年限等数据为合作银行 2026 年参考标准，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；
6. 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。

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数据更新至：2026-09-24 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：兴龙湖片区